近段时间，“合富置业携60家广州门店与贝壳开展合作”的消息不胫而走，在房地产中介行业内引起了不小的震动。
合富置业是国内首家上市房地产服务商——合富辉煌（0733.HK）旗下房地产交易服务平台，自1997年创立以来持续深耕广州市场，为广州近3年六大传统大型中介机构之一。
对于上述市场消息所述相关情况，合富辉煌方面对《中国经营报》记者表示，双方于存量房领域合作属实。至于是不是以“成立合资公司共同培育品牌”的形式，暂不方便透露。贝壳方面告诉记者，双方合作有利于资源互通、服务升级。“合富置业和贝壳是合作关系，未来希望通过彼此合作，相互成就。”
讳莫如深的合作细节引发了市场诸多猜测。对此，合富辉煌方面向记者否认了“股权合作”“公司借机退市”等说法。事实上，这场合作也将合富辉煌这家老牌中介推到了聚光灯下，市场开始对其重新审视，上述说法亦折射出其当前面临的困境。
专注存量房领域
早在一年前，合富置业方面曾表示，未来将积极推动信息化、数字化建设，使工作流程更加高效，经营业绩持续提升。近期，合富置业选择“牵手”贝壳。
记者获悉，此次合富置业与贝壳合作专注于存量房领域，涉及合富置业位于广州的60家门店。贝壳方面对记者表示，双方合作能够使合富置业的强大业脉与贝壳平台的线上资源深度联动，扩大服务覆盖面。与此同时，通过贝壳的数字化工具提升交易效率并发挥合富置业在高端市场、复杂交易中的专业优势，达到服务升级的目的。
据合富辉煌方面介绍，合富置业业务涵盖一手营销代理、二手物业买卖和租赁等，其多年来专注深耕中高端物业和豪宅市场，业务范围遍及广州乃至粤港澳大湾区主要城市，由资历深厚的豪宅市场从业人员组成庞大的豪宅销售团队，中高端物业成交量占比超过45%。截至2024年年末，合富辉煌代理业务覆盖全国约40个大中型城市，代理专案约600个，二手分行数量约70家。
记者注意到，合富辉煌近两年频繁提及推进“数字化融合战略”，利用新媒体业务及互联网技术为公司线下交易服务赋能，以扩大资源整合规模，提升公司综合竞争力。“数字化战略是提升服务力和销售力的新型手段，是让合富辉煌线下交易实力如虎添翼的工具。实实在在的转化率大旗策略，才是数字化战略的最终目标。”合富辉煌方面表示。
这似乎与贝壳“不谋而合”。贝壳方面在2024年年报中这样介绍：“我们的平台建立于强劲的云技术基础设施之上，具有全面的功能，支持房产交易及服务从最初获客、经纪人合作、房源线索推荐管理、交易工作流程管理到付款、成交管理及其他居住服务整个生命周期。”
在与其他品牌合作上，贝壳方面表示：“通过分享我们深刻的行业理解、运营专长及强大的基础设施以及高效的线上线下整合能力，我们帮助其他房产经纪品牌成长及成功。”贝壳通常与其他经纪品牌订立合作协议。根据该等协议，贝壳向经纪品牌提供访问平台上真房源库及模块的权限。作为回报，经纪品牌会承诺遵守贝壳的ACN网络（经纪人合作网络）以及平台的其他协议及实践，并按照约定支付费用，该收费方案由不同合作深度决定。
值得注意的是，合富置业瞄准的存量房业务正是贝壳的基本盘。
年报显示，贝壳2024年总交易额达33494亿元，其中存量房交易额为22465亿元，占比达67%。2024年，贝壳净收入同比增长20.2%至935亿元，其中存量房业务净收入为282亿元，占比约30%。
市场竞争白热化
房地产行业正从增量市场转向存量市场，中介机构之间的竞争愈发激烈。在广州，合富置业作为老牌中介之一，声量却渐小。
据广州市房地产中介协会统计，截至2025年3月末，合富置业门店数量从2024年年末的106家减少至92家。德佑品牌门店数量最多，达1008家，断崖式领先第二名。今年一季度，链家下属中介机构二手住宅网签记录总量为1414宗，德佑、中原地产、乐有家、住商不动产分别为104宗、86宗、46宗、30宗，前述五家机构依次位列第一至第五名。对应期间内，合富置业二手住宅网签量仅有10宗。从店均网签量来看，链家旗下门店平均签约6.5宗，中原地产和乐有家分别为1.4宗和1宗，其余品牌店均网签量少之又少。
截至2025年一季度末，链家记录在职从业人员多达8403人，排名第一；德佑、裕丰地产、置家地产分列第二至第四位，记录在职从业人员均有上千人；合富置业在职从业人员为834人，店均人员数为9.1人。
《广州市房地产中介信用白皮书（2024年）》（以下简称《白皮书》）显示，2023年之前，广州全市备案门店数量走势基本与备案中介机构数量一致，但近两年出现明显分化，即备案中介机构数量小幅增加，备案门店数量则连续下探，其中2023年减少355家，2024年减少160家。从备案中介机构平均拥有门店数量来看，从2017年平均每家中介机构拥有2.1间门店，下降至2024年的1.3家。行业中单一门店型的中介机构占比显著提升，“小微化”特征更加明显。
记者注意到，2024年，广州市房地产中介行业中，直营品牌门店数量普遍有所下降，这其中包括合富置业、裕丰地产、乐有家等。加盟类品牌门店数量则普遍上升，其中德佑、住商不动产分别增加273家、93家。
根据《白皮书》，截至2024年年末，广州市共有备案中介机构3459家；全市备案门店（包括备案中介机构和分支机构）为4444家，规模与2016年（4446家）相当。广州市备案门店数排名前20的中介机构中，大多数中介机构门店数量呈下降态势，其中裕丰地产、链家、乐有家、合富置业、中原地产和德诚行6家传统大型中介机构备案门店总量占比近几年连续下降。
数据显示，2020年—2024年，广州6家传统大型中介机构备案门店数合计占比分别为28.2%、26.6%、24.3%、20%、15.1%。2022年—2024年，合富置业备案门店数量分别为162家、129家、97家，其中2024年同比下降24.8%。
面临业绩压力
作为合富置业母公司，合富辉煌已连续4年亏损。
财报显示，合富辉煌主要从事提供物业代理服务、按揭转介服务、广告、市场推广服务、金融服务及投资控股业务。其中，物业代理业务主要是向开发商、企业及个人提供一手物业及二手物业服务，是公司的主要收入来源，近年来该业务收入占比保持在95%以上。
2021年，合富辉煌增收不增利，且由盈转亏，公司当年营收约71.66亿港元，同比增长16%，股东应占亏损达5.45亿港元（2020年股东应占溢利为1.84亿港元）。报告期内，若干开发商为加快去化，把部分项目的营销统筹责任委托给合富辉煌旗下附属公司，但合富辉煌在联动各个推销渠道时需要支出大量外聘人手费用。“因此，在恶劣市场环境下，这种业务方式给公司带来盈利的改变，导致物业代理业务营运亏损。”合富辉煌方面表示。
2022年—2024年，合富辉煌营收分别为15.17亿港元、12.95亿港元、9.47亿港元，连年下滑，股东应占亏损分别为5.8亿港元、5.31亿港元、2.8亿港元。截至2024年年末，合富辉煌持有现金及银行存款约2.11亿港元（2023年为2.99亿港元），借贷总额约1.23亿港元；2021年—2024年，合富辉煌全职员工人数从1.93万人持续减少至4000人。
持续亏损的这些年，合富辉煌曾迎来明星经理人朱荣斌的加盟，这让外界一度认为这家老牌中介终于要重振旗鼓。与此同时，朱荣斌“老东家”碧桂园旗下碧桂园服务（6098.HK）拟第三次出手收购合富辉煌股权。只不过，朱荣斌在任职一年后便离开了合富辉煌，碧桂园服务亦于2024年2月宣布终止上述拟定的收购事项。
2024年5月，合富辉煌创始人扶伟聪在公司上市第20个年头之际“回归”，再次担任合富辉煌董事会主席一职。彼时，合富辉煌方面表示：“作为创始人，筚路蓝缕三十余年大旗策略，扶伟聪自然是最了解合富辉煌的人。逆境中再次掌舵的扶伟聪将延续以长期主义引领合富辉煌穿越周期，向上生长。”
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